Glossário de leilão de imóveis

A linguagem do leilão é técnica e mistura termos do direito civil, processo civil e do mercado imobiliário. Esta lista cobre o que aparece nos editais e nas páginas de lote do todoleilão.

Adjudicação

Quando o credor (geralmente o exequente em processo judicial) fica com o imóvel pelo valor da dívida, em vez de leiloar. O imóvel sai do leilão.

Alienação fiduciária

Modalidade de garantia em que o imóvel é transferido ao credor enquanto a dívida não for quitada. Regida pela Lei 9.514/97. Quando o devedor inadimple, o banco pode levar o imóvel a leilão extrajudicial — sem precisar da Justiça. É a origem da maior parte dos leilões da Caixa, BB, Itaú, Santander.

Arrematação

Ato de comprar o imóvel no leilão. Quem dá o maior lance acima do mínimo é o arrematante. A arrematação se formaliza no auto de arrematação (judicial) ou no termo de arrematação (extrajudicial).

Auto de arrematação

Documento que formaliza a compra no leilão judicial. Depois dele, o juiz expede a carta de arrematação, que o arrematante leva ao Registro de Imóveis para transferir a propriedade.

Avaliação

Valor do imóvel definido em laudo (judicial ou contratado pelo credor). É a referência pra calcular o lance mínimo e o deságio.

Carta de arrematação

Documento expedido pelo juiz no leilão judicial, depois do trânsito em julgado, que permite ao arrematante registrar a propriedade no Cartório.

Comissão do leiloeiro

Percentual pago ao leiloeiro pelo arrematante. Tipicamente 5% sobre o valor do lance no judicial; pode variar no extrajudicial. Vem por cima do lance — não substitui.

Deságio

Diferença percentual entre o lance mínimo e a avaliação. Exemplo: avaliação R$ 500k, lance mínimo R$ 250k = 50% de deságio. Indicador-chave de oportunidade.

Direito de preferência

Em alguns leilões, certas pessoas (cônjuge, herdeiros, condôminos, fiduciante na Lei 9.514/97 art. 27 §2º-B) podem ter prioridade na arrematação cobrindo o lance vencedor. Sempre verificado no edital.

Edital

Documento público que define todas as regras do leilão de um lote: datas das praças, lance mínimo, condições de pagamento, ônus declarados, comissão, situação de ocupação. Em qualquer divergência entre o edital e qualquer outra fonte, o edital prevalece.

Encerrando hoje / Encerramento

Lote cuja próxima praça acontece nas próximas horas. Atenção: leilões eletrônicos podem ter regra de prorrogação automática (a cada novo lance nos últimos minutos, o cronômetro reinicia).

Execução

Fase do processo judicial em que se cobra uma dívida. Pode ser execução cível (dívidas comuns), fiscal (tributos), trabalhista (verbas trabalhistas). Quando a dívida é garantida por imóvel, o bem pode ir a leilão.

Hasta pública

Termo antigo, ainda usado, para leilão judicial de bens. Com a reforma do CPC (Lei 13.105/2015), a expressão correta é 'leilão judicial'.

Hipoteca

Garantia real sobre imóvel — o bem responde por uma dívida sem ser transferido ao credor. Quando há inadimplência, o credor pode executar e levar o imóvel a leilão. Diferente da alienação fiduciária, que transfere a propriedade resolúvel.

Imissão na posse

Ação judicial pela qual o arrematante toma posse do imóvel, quando o ocupante anterior não desocupa espontaneamente. Pode levar meses ou anos dependendo da comarca.

Lance mínimo

Valor a partir do qual o leiloeiro aceita oferta. Em geral, na 1ª praça é igual à avaliação; na 2ª praça pode cair pra 50% (Lei 9.514) ou outro percentual definido em edital. Lances abaixo do mínimo são automaticamente rejeitados.

Lance vil

Lance considerado tão baixo que ofende a lei (CPC art. 891). No leilão judicial, valores abaixo de 50% da avaliação geralmente são considerados vis e o juiz pode anular a arrematação.

Leiloeiro oficial

Profissional matriculado na Junta Comercial estadual (JUCESP, JUCEMG, etc.) com poderes legais para conduzir leilões. Cada leiloeiro tem um número de matrícula público.

Matrícula do imóvel

Documento histórico do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis. Mostra todos os proprietários anteriores, ônus registrados, dimensões, e qualquer alteração. Item obrigatório de due diligence antes de qualquer arrematação.

Ônus

Qualquer encargo que recaia sobre o imóvel: hipoteca, penhora, IPTU em aberto, condomínio em atraso, usufruto, indisponibilidade. Cada ônus tem um status: declarado, sub-rogado no lance, ou quitado pelo arrematante.

Penhora

Ato judicial que vincula o imóvel ao pagamento de uma dívida em execução. O imóvel penhorado pode ser leiloado pra satisfazer a dívida.

Praça

Cada uma das tentativas de leilão de um lote. A 1ª praça acontece pelo valor da avaliação; a 2ª praça com lance mínimo reduzido. Termo histórico — antigamente o leilão acontecia na 'praça' (rua) em frente ao tribunal.

Sub-rogação no lance

Quando um ônus (hipoteca, por exemplo) é absorvido pelo valor do lance — ou seja, o arrematante NÃO precisa pagar separado, porque o lance já cobre. O contrário de 'quitado pelo arrematante', em que o ônus é cobrado por cima do lance.

Venda direta

Modalidade de venda fora de praça, oferecida pelo credor quando 1ª e 2ª praças não tiveram arrematante. Geralmente com lance mínimo equivalente ou menor que a 2ª praça, com mais flexibilidade de negociação.

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